FAQ

양도 당시 세대원 전원이 국내 다른 주택을 보유하지 않고, 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주 요건 추가)한 주택을 12억원 이하로 양도할 때 전액 비과세됩니다. 12억 초과분은 과세 대상이며 장기보유특별공제 표2(최대 80%)를 적용받을 수 있습니다.

기존 주택 취득 후 1년 이상 지나 신규 주택을 취득한 경우, 신규 주택 취득일로부터 3년 이내(2023년 개정, 이전 2년) 기존 주택을 양도하면 1주택자로 보고 비과세·기본세율을 적용합니다. 기한은 정책 개정에 따라 바뀌니 양도 시점의 최신 규정을 확인하세요.

2021-01-01 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 조합원입주권도 원칙적으로 주택 수에 포함되지만, 특례에 따라 배제되는 경우가 있습니다. 양도 시점별로 다르게 적용되므로 세무사 검토가 필수입니다.

상속은 피상속인 사망 시 발생하며 기초공제 2억, 일괄공제 5억, 배우자 공제(최대 30억), 동거주택공제 등 대규모 공제가 있습니다. 증여는 생전 이전이며 공제 규모가 작지만(배우자 6억·성년 자녀 5천만 등), 원하는 시점에 할 수 있고 증여 후 10년 경과 시 상속재산에서 제외됩니다.

담보대출 등 채무를 함께 넘기면 채무 부분은 양도, 나머지는 증여로 과세됩니다. 증여자의 양도세(보유기간에 따른 장특공제 적용)와 수증자의 증여세를 나누는 효과라 대출이 충분히 크고 증여자가 장기 보유한 1주택자라면 유리할 수 있지만, 은행이 대출 승계를 승인해야 합니다.

특수관계인 간 거래는 시가의 30% 또는 3억원 중 적은 금액을 초과해 낮게 거래하면 "저가양수"로 보고, 그 차액을 증여로 간주해 과세합니다(상속증여세법 제35조). 반대 고가양수도 마찬가지입니다.

동일인(직계존속은 부·모 합산)으로부터 10년간 받은 증여재산은 모두 합산해 세율을 적용합니다. 이미 낸 증여세는 공제되지만 누진세율이 한 번에 올라가 불리합니다. 10년 단위로 증여 계획을 분산하는 것이 세테크의 핵심입니다.

이월과세 규정(소득세법 제97조의2)에 따라 배우자·직계존비속으로부터 증여받은 부동산을 10년(2023-01 이후 취득분은 10년, 이전은 5년) 이내 양도하면 증여자의 취득가액을 적용합니다. 즉 증여로 취득가를 높여 양도차익을 줄이는 전략이 봉쇄됩니다.

표2(1세대 1주택 특례)는 보유 10년 이상(매년 4%p, 최대 40%) + 거주 10년 이상(매년 4%p, 최대 40%) = 합계 80%. 2021년 개정으로 거주 요건이 강화돼 단순 보유만으로는 최대 공제를 못 받습니다.

증여받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 이내에 수증자 주소지 관할 세무서에 신고·납부해야 합니다. 기한 내 자진 신고 시 3% 신고세액공제. 연부연납(5~10년) 제도도 있어 큰 금액은 분납이 가능합니다.

본 계산기는 포함하지 않습니다. 8년 자경농지 감면(최대 연 1억, 5년 2억), 장기임대주택 감면, 조세특례제한법상 각종 특례는 개별 요건 확인이 필요해 세무 전문가와 상담하세요.

조정대상지역 내 시가 3억원 이상 주택을 증여받을 때, 수증자가 무주택자가 아니면 12% 중과세율이 적용됩니다. 단, 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여하는 경우는 기본세율(3.5%)이 유지됩니다. 2026년 현재 지정된 조정대상지역이 대폭 축소돼 실제 적용 범위는 제한적입니다.

보통 유리하지만, 수증자마다 취득세·등기비가 각각 발생하므로 매우 작은 금액을 여러 명에게 분할하면 부대비용이 상쇄할 수 있습니다. 또한 공유지분으로 소유권이 쪼개져 향후 매각·대출이 복잡해질 수 있으니 실무 편의성도 함께 고려해야 합니다.

비사업용 토지(투기 목적 간주 토지)는 기본세율 + 10%p 중과세율이 적용됩니다. 재촌·자경 등 사업용 요건을 충족하면 일반 양도세율이 적용됩니다. 본 계산기의 "토지" 유형은 기본세율만 적용한 보수 값이니 참고하세요.

안 됩니다. 실제 세액은 기준시가, 감정평가액, 취득 당시 증빙자료, 특례 적용 가능 여부, 세대원 구성, 조정대상지역 지정 시점 등 수많은 변수에 따라 달라집니다. 계약 체결 전 반드시 세무사 또는 관할 세무서 민원실에 상담을 받으세요.