증여 vs 양도 비교

증여 vs 양도 세테크 완전 가이드

업데이트 2026-04-18 · 일반 정보이며 세무 자문이 아닙니다.

1. 언제 양도가, 언제 증여가 유리한가

부동산을 처분할 때 선택지는 크게 세 가지입니다. 지금 매각(양도소득세 납부),지금 자녀·배우자에게 증여(증여세 + 취득세 납부), 계속 보유 후 먼 훗날 양도(장기보유 공제 극대화). 어느 쪽이 유리한지는 ① 취득가와 현재 시세의 차이(양도차익), ② 보유기간과 1주택자 여부(장특공제율), ③ 수증자와의 관계(증여재산공제), ④ 조정대상지역 · 다주택 해당 여부(중과세)에 따라 크게 갈립니다.

2. 양도소득세 기본 구조

양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비. 여기서 장기보유특별공제와 기본공제(연 250만원)를 차감해 과세표준을 만든 뒤, 누진세율(6~45%)을 적용합니다. 계산된 세액에 지방소득세 10%가 추가로 과세됩니다.

누진세율 (과세표준 기준, 2023 개정):

  • 1,400만원 이하 6%
  • 1,400~5,000만원 15% (누진공제 126만)
  • 5,000~8,800만원 24% (누진공제 576만)
  • 8,800만~1억5천만 35% (누진공제 1,544만)
  • 1억5천만~3억 38% (누진공제 1,994만)
  • 3억~5억 40% (누진공제 2,594만)
  • 5억~10억 42% (누진공제 3,594만)
  • 10억 초과 45% (누진공제 6,594만)

3. 장기보유특별공제 (표1 vs 표2)

보유기간이 길수록 과세표준이 줄어드는 강력한 공제입니다. 두 가지 표가 있습니다.

  • 표1 (일반): 3년 6% → 매년 2%p 가산 → 최대 30% (15년 이상). 다주택자, 상가· 토지·오피스텔 등 모든 양도에 적용.
  • 표2 (1세대 1주택 특례): 보유 3년 24%(보유 3년 12% + 거주 3년 12%) → 매년 4%p씩 → 최대 80% (10년 이상 보유+거주). 고가주택(양도가 12억 초과)의 초과분에 적용.

본 계산기는 1주택자 체크 시 표2, 다주택자는 표1을 적용하는 단순화 모델을 사용합니다. 실제로는 "보유+거주" 요건, 고가주택 여부, 1세대 1주택 비과세(12억 이하) 등 복잡한 판정이 필요합니다.

4. 다주택 중과 (2026 한시 완화)

원칙적으로 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도하면 기본세율에 추가 중과세율이 붙습니다(2주택 +20%p, 3주택+ +30%p). 다만 2022년부터 여러 차례 한시적 유예·배제 조치가 이어졌고, 2026 현재도 완화된 형태가 유지되고 있습니다. 본 계산기는 체크박스 옵션으로 "한시 완화 적용 여부"를 직접 고를 수 있도록 해두었습니다. 실무에서는 시행령 · 고시의 최신 상태를 꼭 확인해야 합니다.

5. 증여세 구조

증여재산가액(시가) − 증여재산공제 = 과세표준. 누진세율 10~50% 적용 후 누진공제를 차감합니다. 실무상 신고·납부 의무자는 수증자(받는 사람)입니다. 부동산 증여는 별도로 취득세(기본 3.5% + 지방교육세 0.3% = 3.8%)가 수증자에게 부과됩니다. 조정대상지역 내 다주택 증여는 취득세 12% 중과가 적용될 수 있습니다.

증여세 누진세율:

  • 1억원 이하 10%
  • 1억~5억 20% (누진공제 1,000만)
  • 5억~10억 30% (누진공제 6,000만)
  • 10억~30억 40% (누진공제 1.6억)
  • 30억 초과 50% (누진공제 4.6억)

증여재산공제 (10년간 누계): 배우자 6억, 성년 직계비속 5,000만, 미성년 직계비속 2,000만, 기타 친족(형제 포함) 1,000만원.

6. 수증자 분산 전략

동일한 부동산을 한 사람에게 증여하면 누진세율이 빠르게 올라갑니다. 예를 들어 10억원을 성년 자녀 1명에게 증여하면 과세표준 9.5억 → 세액 약 2.2억. 같은 10억을 자녀 2명에게 5억씩 나누면 각자 과세표준 4.5억, 세액 합계 약 1.6억으로 절세 효과가 큽니다. 단, 10년 누적 증여합산 규정(동일인 직계존속→수증자, 10년 이내 합산)을 반드시 확인해야 합니다.

7. 부담부증여 · 상속 비교

부담부증여는 담보대출 등 채무를 함께 넘겨주는 증여입니다. 채무 부분은 "양도", 나머지는 "증여"로 과세돼 전체 세 부담이 달라집니다. 대출 승계가 어려운 경우 실효성이 낮습니다. 상속은 피상속인 사망 시 발생하며 배우자 공제·일괄공제·기초공제· 동거주택공제 등이 있어 증여보다 공제가 크지만, 사망 10년 이내 증여는 상속재산에 합산됩니다.

8. 계산기 사용 팁

  1. 취득가액은 실제 계약서 기준. 부모 증여·상속으로 취득한 경우 당시 신고가액이 취득가.
  2. 현재 시세는 KB 시세, 국토부 실거래가, 최근 매도호가 등을 종합해 보수적으로 입력.
  3. 필요경비에 취득세·등기비·법무사비·중개수수료·자본적 지출(리모델링·발코니 확장) 를 포함.
  4. 수증자 수를 바꿔보며 누진세율 절감 효과 확인. 배우자→자녀 순 증여도 공제를 각각 사용할 수 있음.
  5. 10년 후 양도 시나리오는 성장률 연 3~5% 가정. 과거 KB 아파트지수 20년 평균 상승률은 3~4% 수준.
계산기 사용하기 →FAQ 보기